不動産の瑕疵とは
不動産の瑕疵とは、物理的な問題や法的な制限、環境的な要素によって生じる欠点のことを指します。
これらの瑕疵は、不動産の売買取引において重要なポイントとなります。
物理的瑕疵(契約不適合)
物理的瑕疵とは、土地や建物に見られる欠陥や損傷のことです。
建物においては、雨漏りやシロアリ被害、木材の腐食、排水管の損傷、壁のひび割れ、建物の傾きなどが具体的な例です。
同様に、土地についても産業廃棄物の埋まっている場合や土壌汚染、地盤の問題などが物理的瑕疵となります。
法的瑕疵
法的瑕疵は、土地や建物の使用に制限がある場合を指します。
これは、建築基準法や都市計画法、消防法などの法律や規制の影響を受け、それらが施行される前に建てられた中古物件に見られることが多いです。
例えば、建物を取り壊すと再建築できない「再建築不可物件」が法的瑕疵の代表的な例です。
このような物件は、将来的な建て替えや改修が制限されるため、買主にとっては不都合な状況となります。
参考ページ：心理的瑕疵物件｜どんな種類のものが心理的瑕疵になるの？解説！
環境的瑕疵
環境的瑕疵は、不動産の周囲の環境に問題がある状態を指します。
具体的な例としては、周辺に騒音や臭いがある場合や、交通アクセスが悪い場所、近くに問題のある工場や施設がある場合などがあります。
また、地震や風水害のリスクが高い地域にある物件も環境的瑕疵とされます。
不動産の売買においては、これらの瑕疵の存在を正しく把握し、売主と買主間での十分な説明と合意が求められます。
特に、心理的瑕疵や法的瑕疵は、将来的な問題や負担を引き起こす可能性があるため、注意が必要です。
買主は自身の安全と利益を守るために、瑕疵について情報を正確に収集し、必要ならば専門家の助言を仰ぐことが重要です。
不動産の周囲の状況に問題がある場合、将来的に建て替えができない可能性がある
ほかの言い方で言うと、不動産そのものには問題がないのですが、その周りの環境に何かしらの問題があるということを「環境的瑕疵」といいます。
例えば、周囲に騒音や異臭、振動、日差しの遮断などが起こる場合に、その不動産は環境的瑕疵を持つ可能性があります。
さらに、火葬場や下水処理場、墓地、刑務所などといった不快な施設が周辺に存在する場合も、その不動産は環境的瑕疵を有しているとみなされることがあります。